دسته:

عنوان : دستورالعمل اجرائی اجاره به شرط تملیک

تاریخ ابلاغ:

تاریخ اجرا:

تاریخ تصویب: ۱۹/۱/۱۳۶۳

وضعیت: معتبر

قوانین و مقررات مرتبط:  بخشنامه شماره نب/۲۳۶۸ مورخ ۲/۵/۱۳۷۴ بخشنامه شماره مب/۱۰۴۰ مورخ ۶/۸/۱۳۸۱ بخشنامه شماره مب/۱۴۵۰ مورخ ۱۴/۹/۱۳۸۳ بخشنامه شماره مب/۱۹۴۴ مورخ ۶/۱۰/۱۳۸۴ بخشنامه شماره مب/۲۲۵۱ مورخ ۱۸/۱۱/۱۳۸۴

  

 

  

اجاره به شرط تملیک

 

دستورالعمل اجرائی اجاره به شرط تملیک

ماده ۱- اجاره به شرط تملیک عقد اجاره ایست که در آن شرط شود مستاجر در پایان مدت اجاره در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد عین مستاجره را مالک گردد.

ماده ۲- بانک‏ها می‏توانند به منظور ایجاد تسهیلات لازم جهت گسترش امور خدماتی کشاورزی، صنعتی و معدنی و مسکن[۱]، به عنوان موجر، مبادرت به معاملات اجاره به شرط تملیک بنمایند.

ماده ۳- بانک‏ها می‌توانند منحصراً بنا به درخواست کتبی و تعهد متقاضی مبنی بر انجام اجاره به شرط تملیک و استفاده خود، اموال منقول و غیرمنقول موضوع ماده ۲ را خریداری و به صورت اجاره به شرط تملیک در اختیار متقاضی قرار دهند.

ماده ۴- بانک‏ها می‌توانند به منظور ایجاد تسهیلات لازم جهت گسترش امر مسکن، واحدهای مسکونی ارزان قیمت را که مستقیماً و یا از طریق اعطای هر یک از انواع تسهیلات بانکی توسط آنها احداث شده باشد منحصراً بنا به درخواست کتبی و تعهد متقاضیان مبنی بر اجاره به شرط تملیک اینگونه واحدها، به صورت اجاره به شرط تملیک واگذار نمایند.

ماده ۴- بانک‏ها می‌توانند به منظور ایجاد تسهیلات لازم جهت گسترش امر مسکن،طبق موارد زیر اقدام نمایند:

الف- واحدهای مسکونی ارزان‌قیمت را که مستقیماً و یا از طریق اعطای هر یک از انواع تسهیلات بانکی توسط آن‌ها احداث شده باشد، به شرط تملیک این گونه واحدها، به صورت اجاره به شرط تملیک واگذار نمایند.

ب – بنا به تقاضای کتبی و تعهد متقاضیان، واحدهای مسکونی نوساز دست اول موجود را خریداری و به صورت اجاره به شرط تملیک به آن‌ها واگذار نمایند.[۲]

تبصره ۱- بانک‏ها مکلفند مباشرت مستاجر در استیفاء منافع از عین مستاجره موضوع این ماده، را مگر در موارد قهری و اضطراری، به تشخیص بانک، در قراردادهای منعقده قید نمایند.

تبصره ۲- شرایط اعطای تسهیلات به متقاضیان واحدهای مسکونی موضوع این ماده از قبیل پیش پرداخت و زمان دریافت آن، طول مدت اجاره و امثالهم توسط شورای پول و اعتبار تعیین خواهد شد.

تبصره ۳- ضوابط اعطای تسهیلات به متقاضیان واحدهای مسکونی موضوع این ماده از قبیل سطح زیر بنای واحد مسکونی، نوع مجوزهای لازم، توزیع جغرافیایی، حداکثر میزان تسهیلات و امثالهم با پیشنهاد وزارت مسکن و شهرسازی و تصویب شورای اقتصاد تعیین خواهد شد بانک‏ها مکلفند این ضوابط را که توسط بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران ابلاغ خواهد شد رعایت نمایند.

تبصره ۴- حداقل و یا حداکثر نرخ سود (سود بازده) مورد انتظار برای طرح‏های ساختمانی توسط شورای پول و اعتبار تعیین خواهد شد.

ماده ۵- درخواست کتبی و تعهد متقاضی (مستاجر) باید حاوی نکات زیر باشد:

الف- تعیین دقیق نوع مشخصات اموال این دستورالعمل.

ب- قبول مسئولیت انتخاب، تحویل، حمل و نصب اموال مذکور توسط متقاضی (مستاجر).

ماده ۶- بانک‏ها مکلفند در قرارداد اجاره به شرط تملیک ضمن سایر شرایط موارد ذیل را دقیقاً ملحوظ دارند:

الف- مکلف نمودن مستاجر به حفظ و نگهداری و کاربرد صحیح اموال مورد اجاره.

ب- شرط عدم واگذاری عین یا منافع عین مستاجره به اشخاص دیگر از طریق اجاره و یا تحت هر عنوان دیگر.

ج- پرداخت هرگونه هزینه تعمیرات حتی در مواردی که این تعمیرات اساسی و کلی باشد و همچنین هزینه‏های تکمیل و نظایر آن در طول مدت اجاره بدون حق مطالبه از موجر بر عهده مستاجر خواهد بود.

د- مستاجر حق تغییر محل، تغییر شکل و یا هر نوع تغییر دیگری در عین مستاجره را بدون موافقت قبلی بانک ندارد.

هـ – پرداخت کلیه مالیات‏ها و عوارض متعلقه به عین مستاجره، بدون حق مطالبه از موجر، بر عهده مستاجر خواهد بود.

و- حق بازرسی و بازدید از عین مستاجره برای موجر در طول مدت اجاره به منظور اعمال نظارت لازم و کافی.

ماده ۷- خرید اموالی که به تشخیص بانک مصرف انحصاری و یا محدود داشته و یا بر اثر نصب و بهره‏برداری، استفاده مجدد آن مقرون به صرفه نباشد به منظور اجاره به شرط تملیک ممنوع است، مگر آنکه بانک تأمین اضافی لازم در این خصوص از مستأجر اخذ نموده باشد.

ماده ۸- مدت اجاره به شرط تملیک نباید از طول عمر مفید اموال موضوع ماده ۳ تجاوز نماید.

مبداء محاسبه طول عمر مفید، تاریخ شروع بهره برداری به تشخیص بانک خواهد بود.

تبصره ۱- معاملات اجاره به شرط تملیک اموالی که طول عمر مفید آنها کمتر از دو سال باشد برای بانک‏ها ممنوع است .

تبصره ۲- طول عمر مفید انواع اموال مورد اجاره به شرط تملیک به شرح جدول طول عمر مفید موضوع ماده ۲دستور العمل معاملات فروش اقساطی وسائل، ماشین آلات و تأسیسات می‌باشد.

ماده ۹- میزان مال‏الاجاره در مورد اموال خریداری و یا واحدهای مسکونی موضوع ماده ۴ که به اجاره به شرط تملیک واگذار می‌شوند با در نظر گرفتن قیمت تمام شده و سود بانک تعیین می‌گردد.

تبصره ۱- در احتساب سود، مبلغ پیش دریافت موضوع ماده ۱۱ از قیمت تمام شده کسر خواهد شد.

تبصره ۲- حداقل و حداکثر نرخ سود به تصویب شورای پول و اعتبار خواهد رسید .

ماده ۱۰– دریافت مال الاجاره توسط بانک‏ها به اقساط مساوی و یا غیرمساوی در سررسیدهای معین مجاز می باشد.

ماده ۱۱- بانک‏ها مکلفند قبل از انعقاد قرار داد حداقل ۲۰ در صد قیمت تمام شده اموالی را که به صورت اجاره به شرط تملیک واگذار می‌کنند بابت قسمتی از مال‏الاجاره برای طول مدت اجاره “پیش دریافت“ نمایند.

ماده ۱۲- بانک‏ها مکلفند در قرارداد اجاره به شرط تملیک شرط نمایند که در پایان مدت اجاره و پس از پرداخت آخرین قسط مال‏الاجاره، در صورتی که کلیه تعهدات مستاجر طبق قرارداد انجام شده باشد، عین مستاجره در ملکیت مستاجر در آید.

تبصره – در صورتی که مستاجر قبل از پایان مدت اجاره مبادرت به پرداخت و تسویه کامل باقیمانده مال‏الاجاره بنمایند، بانک‏ها مجاز می‌باشند که علاوه بر اعطای تخفیف لازم در مبلغ مال‏الاجاره باقیمانده به مستاجر، عین مستاجره را طبق قرار داد به مستاجر انتقال دهند. در هر صورت شرایط انتقال عین مستاجره قبل از پایان مدت اجاره باید در قرارداد ذکر شده باشد.[۳]

ماده ۱۳- بانک‏ها می‌توانند به منظور انجام تشریفات مربوط به پرداخت مالیات‏ها وعوارض تحصیل مجوز و پروانه‌های لازم و امور مشابه برای استفاده از اموال مورد اجاره به شرط تملیک به مستاجر وکالت و یا نمایندگی لازم بدهند. در هر حال کلیه وجوه پرداختی و هزینه‌های مربوط در این مورد بدون حق مطالبه از موجر، برعهده مستاجر می‌باشد.

ماده ۱۴- بانک‏ها مکلفند ترتیبی اتخاذ نمایند که اموال موضوع این دستور العمل همه ساله تا پایان مدت اجاره به شرط تملیک به نفع بانک بیمه شود.

ماده ۱۵- بانک‏ها عنداللزوم می‏توانند به منظور حسن اجرای قرار داد اجاره به شرط تملیک از مستاجر تأمین کافی اخذ نمایند.

ماده ۱۶- بانک‏ها مکلفند موارد فسخ و نحوه تصفیه حساب را صراحتاً در قرار داد اجاره به شرط تملیک ذکر نمایند.

ماده ۱۷- بانک‏ها مکلفند در قرارداد اجاره به شرط تملیک قید نمایند که قرار داد مذکور، بر اساس توافق طرفین، در حکم اسناد لازم الاجراء و تابع آئینامه اجرائی اسناد رسمی می‏باشد.

تبصره – معاملاتی که طبق قوانین و مقررات موضوعه باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود کماکان طبق تشریفات مربوطه انجام خواهد شد.

این دستور العمل مشتمل بر ۱۷ ماده و۱۰ تبصره در پانصد و بیست و پنجمین جلسه مورخ ۱۹/۱/۱۳۶۳ شورای پول و اعتبار به تصویب رسید.

 

شماره: نب /۲۲۶۸

تاریخ : ۲/۵/۱۳۷۴

بانـک

قسمتی از بخشنامه شماره نب/۲۲۶۸ مورخ ۲/۵/۷۴ درخصوص اجاره به شرط تملیک به شرح زیر است.

ب- اصلاح مواد ۲و۴ دستورالعمل اجرائی اجاره به شرط تملیک موضوع پانصد و بیست و پنجمین جلسه مورخ ۱۹/۱/۱۳۶۳شورای پول و اعتبار :

ماده ۲- بانک‏ها می‌توانند به منظور ایجاد تسهیلات لازم جهت گسترش امور خدماتی، کشاورزی، صنعتی و مسکن به عنوان موجر، مبادرت به معاملات اجاره به شرط تملیک بنمایند.

ماده ۴- بانک‏ها می‌توانند به منظور ایجاد تسهیلات لازم جهت گسترش امر مسکن، طبق موارد زیر اقدام نمایند:

الف- واحدهای مسکونی ارزان قیمت را که مستقیماً و یا از طریق اعطای هر یک از انواع تسهیلات بانکی توسط آنها احداث شده باشد، به شرط تملیک این گونه واحدها به صورت اجاره به شرط تملیک واگذاری نمایند.

ب – بنا به تقاضای کتبی و تعهد متقاضیان، واحدهای مسکونی نوساز دست اول موجود را خریداری و به صورت اجاره به شرط تملیک به آنها واگذار نمایند.

 

شماره: مب/ ۱۰۴۰

تاریخ: ۶/۸/۱۳۸۱

 

جهت اطلاع مدیران عامل محترم بانکهای تجاری و تخصصی دولتی و غیردولتی و موسسات اعتباری غیربانکی ارسال گردید.

     بدینوسیله تغییرات بعمل آمده در قسمت هشتم آئین‌نامه فصل سوم قانون عملیات بانکی بدون‌ربا درخصوص فروش اقساطی و قسمت دهم آئین‌نامه فوق‌الذکر درباره اجاره به شرط تملیک، موضوع تصـویـب نـامـه شمـاره ۸۸۶۲۰ مـورخ ۲۸/۱۲/۱۳۶۲ هیـات محترم وزیران که در جلسه مورخ ۳۰/۵/۱۳۸۱ تصویب و طی نامه شماره ۳۱۷۸۷/ت ۲۷۰۰۱ هـ مورخ ۲۰/۷/۱۳۸۱ به وزارت امور اقتصادی و دارائی و بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران ارسال گردیده است و همچنین تغییرات بعمل آمده در دستورالعمل‌های اجرائی مربوط که به تصویب شورای محترم پول و اعتبار رسیده است به شرح ذیل ابلاغ می‌گردد:

۱-     ماده (۵۱) آئین‌نامه یاد شده به شرح زیر اصلاح و عنوان بخش مربوط از “فروش اقساطی وسایل تولید، ماشین‌آلات و تاسیسات” به “فروش اقساطی وسایل تولید، ماشین‌آلات، وسایل حمل و نقل، کالاهای مصرفی بادوام ساخت داخل و تاسیسات” تغییر می‌یابد:

ماده ۵۱- اموال موضوع این فصل، وسایل حمل و نقل، کالاهای مصرفی بادوام ساخت داخل کشور طبق فهرستی که بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران تعیین می‌نماید، ماشین‌آلات و تاسیساتی است که طول عمر مفید آنها طبق جدولی که بانک یاد شده تهیه می‌کند، بیش از یک سال است.

تبصره – تسهیلات اعطایی جهت خرید کالاهای مصرفی بادوام ساخت داخل می‌تواند به صورت مستقیم به مصرف‌کنندگان پرداخت شود و یا از طریق انتقال مانده تسهیلات استفاده شده تولیدکنندگان این نوع کالاها به خریداران صورت گیرد. دستورالعمل اجرایی این تبصره به تصویب شورای پول و اعتبار می‌رسد.

۲-     متن زیر به عنوان تبصره به ماده (۵۴) آئین‌نامه یاد شده الحاق می‌شود:

تبصره – مدت وصول اقساط بازپرداخت تسهیلات اعطایی برای خرید تاکسی تا پنج سال و برای خرید اتوبوس، مینی‌بوس، کامیون و بارکش تا هفت سال به تشخیص بانک می‌تواند افزایش یابد.

۳-     ماده (۵۸) آئین‌نامه یاد شده به شرح زیر اصلاح می‌شود:

ماده ۵۸- بانکها می‌توانند به منظور ایجاد تسهیلات لازم برای گسترش امور خدماتی، کشاورزی، صنعتی و معدن، ساختمان و مسکن، بازرگانی و کسب و کار و مصرف کالاهای بادوام ساخت داخل کشور به عنوان موجر مبادرت به معاملات اجاره به شرط تملیک نماید.

تبصره – تسهیلات اعطایی جهت خرید کالاهای مصرفی بادوام ساخت داخل می‌تواند به صورت مستقیم به مصرف‌کنندگان پرداخت شود و یا از طریق انتقال مانده تسهیلات استفاده شده تولیدکنندگان این نوع کالاها به خریداران صورت گیرد. دستورالعمل اجرایی این تبصره به تصویب شورای پول و اعتبار می‌رسد.

۴-     متن زیر به عنوان تبصره (۲) به ماده (۶۱) آئین‌نامه یاد شده الحاق می‌شود و عنوان تبصره ماده یاد شده به تبصره (۱) اصلاح می‌گردد:

تبصره ۲- مدت اجاره به شرط تملیک برای خرید تاکسی تا پنج‌سال و برای خرید اتوبوس، مینی‌بوس، کامیون و بارکش تا هفت سال به تشخیص بانک می‌تواند افزایش یابد.

 

شماره: مب/۱۴۵۰

تاریخ: ۱۴/۹/۱۳۸۳

 

جهت اطلاع کلیه مدیران عامل بانکهای دولتی و غیردولتی، شرکت دولتی پست بانک و موسسه اعتباری توسعه ارسال گردید.

 

 

   بدینوسیله بند ۲ از مصوبه یکهزار و سی و چهارمین جلسه مورخ ۳۰/۸/۱۳۸۳ شورای محترم پول و اعتبار را که متضمن اصلاحاتی در دستورالعملهای اجرایی فروش اقساطی مسکن و اجاره به شرط تملیک می‌باشد، به شرح ذیل به استحضار می‌رساند:

“قید «نوساز دست اول» از تبصره ذیل ماده ۲ دستورالعمل اجرایی فروش اقساطی مسکن و بند ب ماده ۴ دستورالعمل اجرایی اجاره به شرط تملیک حذف گردد.”

   خواهشمنداست مقرر فرمایند مراتب به طریق مقتضی به کلیه شعب و واحدهای تابعه آن بانک جهت اجراء ابلاغ گردد.

 

شماره: مب/ ۱۹۴۴

تاریخ : ۶/۱۰/۱۳۸۴

 

جهت اطلاع کلیه مدیران عامل محترم بانک‌های تجاری و شرکت‌ دولتی پست بانک ارسال گردید

 

   پیرو بخشنامه‌ شماره نب/۲۲۶۸ مورخ ۳/۵/۱۳۷۴ اداره نظارت بر بانک‌ها متضمن ”انجام اصلاحاتی در دستورالعمل‌های اجرایی فروش اقساطی مسکن و اجاره به شرط تملیک“، بدین‌وسیله به استحضار می‌رساند:

 مفاد پاراگراف آخر از بخشنامه یادشده به شرح ذیل «اضافه می‌نماید که اعطای تسهیلات به عموم متقاضیان خرید مسکن تا اطلاع ثانوی فقط از طریق صندوق پس‌انداز مسکن بانک مسکن امکان‌پذیر است.» کان‌لم‌یکن تلقی می‌گردد.

توجه می‌فرمایند که با حذف پارگراف صدرالذکر از بخشنامه مورد بحث، آن بانک قادر است بابت خرید واحدهای مسکونی ساخته شده به متقاضیان، از طریق فروش اقساطی یا اجاره به شرط تملیک تسهیلات اعطا نماید.

خواهشمند است مقرر فرمایند مراتب به طریق مقتضی به کلیه شعب و واحدهای تابعه آن بانک جهت اجراء ابلاغ گردد. این مقررات از پانزدهم دی ماه سالجاری (۱۳۸۴) قابل اجرا می‌باشد.

 

شماره: مب/۲۲۵۱

تاریخ:۱۸/۱۱/۱۳۸۴

 

جهت اطلاع ‌کلیه مدیران عامل محترم بانکهای‌ تجاری و شرکت دولتی پست بانک ارسال گردید.

 

پیرو بخشنامه شماره مب/۱۹۴۴ مورخ ۶/۱۰/۱۳۸۴ این اداره در رابطه با ”حذف پاراگراف پایانی بخشنامه شماره نب/۲۲۶۸ مورخ ۳/۵/۱۳۷۴ اداره نظارت بر بانک‌ها“ و در پاسخ به سوالات برخی بانک‌ها درخصوص شرایط و مکانیزم اجرایی اعطای تسهیلات برای خرید مسکن، بدینوسیله به استحضار می‌رساند همانگونه که در بخشنامه شماره مب/۱۹۴۴ نیز تاکید گردیده‌ است آن بانک می‌تواند بابت خرید واحدهای مسکونی ساخته‌شده،‌از طریق فروش اقساطی و یا اجاره به شرط تملیک، به متقاضیان تسهیلات اعطاء نماید.

اضافه می‌نماید که متقاضیان خرید مسکن جهت برخورداری از تسهیلات موصوف لزوما” نیاز به افتتاح حساب برنامه‌ای و یا سپرده‌گذاری نخواهند داشت.